Почему так сложно: отличия немецкого рынка аренды квартир от украинского

Более половины всех квартир в Германии являются съемными. В крупных городах большинство людей живет в арендованном жилье. При этом на поиск квартиры может уйти от 3 — 6 месяцев и больше. Почему?

В Германии распространена долгосрочная аренда квартир, обычно на неопределенный (бесконечный) срок или на длительный период. При бессрочном договоре договор могут расторгнуть только если хозяин докажет что жилье нужно ему для собственного проживания. Даже неплательщика выселить не так просто. Поэтому арендодатели тщательно выбирают жильцов, многие принципиально не сдают квартиры людям, живущим на пособие.

Кроме того, если вы читаете эту статью, вы, вероятно, ищете жилье в самом дешевом и оттого самом востребованном сегменте рынка, где на одну квартиру могут быть сотни претендентов.

Оплата аренды — самостоятельно или через Jobcenter / Sozialamt

Возможны два варианта: вы живете за свой счет и оплачиваете сами ту квартиру, которую вы выбрали или вы живете за счет государства, за квартиру платят соц. службы. Во втором варианте решают чиновники, но работа по поиску все равно лежит на вас. Промежуточных легальных вариантов в правовом поле не существует. Вариант “я на два месяца сниму квартиру на свои а потом будет платить Jobcenter” — не работает.

Если вы рассчитываете на оплату от Jobcenter или Sozialamt (смотря кто из них платит вам пособие), нельзя подписывать договор аренды до их письменного одобрения, т.к. они могут отказаться его оплачивать.

Нормы Jobcenter / Sozialamt

У чиновников есть инструкции, которыми они руководствуются, принимая решение оплачивать ли вам ту или иную квартиру. На практике они руководствуются тремя цифрами: площадь, “холодная” аренда и цена за метр. На количество комнат для разнополых детей и другие детали — не смотрят.

Официальная информация для ищущих квартиру в Wiesbaden от Jobcenter актуальная на 07/2023

источник

Обращаем внимание на площадь квартиры в зависимости от количества человек в семье и стоимость метра. Обе цифры важны, маленькую, но дорогую квартиру вам не оплатят.

Для сравнения, стоимость квадратного метра в разных районах в 2023 году:

Очевидно, что квартира “пригодная для оплаты через Jobcenter” за 9 — 9,7 €/метр может с большой вероятностью иметь некие недостатки, мешающие сдать ее по рыночной цене: Dach (чердачный этаж), шумное место, неблагополучный квартал, удаленный район, плохое состояние и т.п.

Сейчас, из-за большого притока людей, допускается небольшое превышение стоимости квадратного метра, до 12 — 13€, если при этом максимальная стоимость всей квартиры не превышена. Зачастую разрешают небольшое (20 — 30€) превышение аренды доплачивать самим из пособия.

Нормы квартир от Jobcenter / Sozialamt Wiesbaden 2023

Количество человек	Максимальная площадь	Максимальная Kaltmiete
1	50 м	498 €
2	60 м	540 €
3	75 м	675 €
4	87 м	783 €
5	99 м	891 €
6	111 м	1050.06 €
7	123 м	1163,58 €
8	135 м	1277,10 €
9	147 м	1504,14 €
10	159 м	1617,66 €

Если в вашей квартире будут жить несколько семей, нормы можно объединять. Они, хот и не буквально складываются, но сильно увеличиваются, это называется Wohngemeinschaft (совместная аренда). На это могут претендовать те, у кого разные Bescheid на пособие: взрослые братья и сестры, родители и взрослые дети, друзья итд. Не могут: партнеры ( в т.ч. нерасписанные, но находящиеся в отношениях совместного хозяйства), родители и дети до 25 лет.

Начиная с 17-й недели беременности можно искать квартиру на плюс одного человека.

Где искать объявления о сдаче квартир?

На агрегаторах объявлений:

• immobilienscout24.de
• ebay-kleinanzeigen.de
• Vonovia
• GWH
• GWW
• Nass. Heistätte

бОльшинство объявлений в нашем регионе появляется на одном из этих сайтов. Настройте уведомления по вашим параметрам или несколько раз в день просматривайте новые объявления. Всем подходящим вариантам пишите письма с просьбой о просмотре.

Могут быть полезны так же объявления в бесплатной газете, которую вам кладут в почтовый ящик, объявления на доске объявлений в супермаркете и (особенно) чат Pitrimka по поиску квартир.

Wohnberechtigungsschein

Что это? Это свидетельство о праве на социальное жильё. Его получают в Wohnungsamt. У него два применения:

1. Некоторые квартиры доступны только имеющим WBS, это прямо указано в объявлении
2. Наличие WBS — это очередь на распределение жилья “от города”, но очередь эта длится годы и особо рассчитывать на нее стоит разве что людям от 55, т.к. для них отдельная очередь в т.ч. в специальные дома Altenwohnanlagen. Это не дома престарелых! Это дома, оборудованные для пожилых ( лифты, широкие коридоры, двери где может проехать инвалидное кресло итд).

Antrag на WBS

источник

Заполненный Antrag нужно отнести в специальный ящик на Homburgerstraße 29 или отправить им по e-Mail wohnungsvermittlung@wiesbaden.de

Квартиры для обладателей WBS как правило размещают на сайтах социальных кампаний, например:

• Vonovia
• GWH
• GWW
• Nass. Heistätte

У этих компаний может быть особая процедура выбора квартиранта, т.к. они сдают первому из подходящих по критериям. Например, GWW требует чтобы вы сами заполнили Mietangebot и на проcмотре отдали его маклеру, еслти квартира вас устраивает. Второй экземпляр рекомендуют как можно быстрее положить в ящих их офиса.

Письмо арендодателю

На каждом из сайтов, на котором вы отслеживаете объявления, стоит создать профиль с вашей информацией, чтобы вам было удобно отправлять ее в ответ на каждое подходящее объявление. Кроме анкетных данных, на таких сайтах есть поле для вашего письма в свободной форме. Стоит один раз составить хороший шаблон такого письма про вас и менять в нем только имя арендодателя. Обязательно нужно написать, что:

• Сколько и каких людей будет жить (учитывайте, что немцы не сдают квартиры, если им кажется, что вас слишком много на эту площадь), сколько лет вам и детям
• Вы здесь всерьёз и надолго
• Вы интегрируетесь и собираетесь работать и/или учиться ( или уже это делаете).
• Ваша профессия, образование, хобби
• На каких языках вы говорите

Шаблон Wohnungsbewerbung

Bewerbung für die Wohnung in der ... Straße

Sehr geehrte Damen und Herren / Sehr geehrte/r [...],

wir, Familie ..., möchten uns als Bewerber für die oben genannte Wohnung vorstellen. Wir sind vor kurzem aus der Ukraine nach Deutschland gezogen und sind sehr daran interessiert, langfristig in Ihrer Wohnung zu leben.

Unsere Familie besteht aus 2 Erwachsene und 2 Kinder. Ich, [...], bin [.. профессия] und mein Mann/ meine Mutter [...] ist [.. профессия]. Wir sind derzeit aktiv dabei, Deutsch zu lernen, und sprechen auch Englisch. Unsere Kinder, [...] und [...], besuchen die Schule und den Kindergarten.

Derzeit nehmen wir aktiv an Deutschkursen teil, um unsere Sprachkenntnisse zu verbessern und uns besser mit unserer Umgebung verständigen zu können. Sobald wir unsere Deutschkenntnisse weiter verbessert haben, planen wir, in unseren jeweiligen Berufsfeldern zu arbeiten und unsere Qualifikationen hier in Deutschland einzusetzen.

Wir haben großes Interesse an Ihrer Wohnung, da sie unseren Anforderungen in Bezug auf Größe, Lage und Ausstattung entspricht. Besonders gefällt uns die Nähe zum Park/Wiese/Fluss/Wald, da wir unsere Freizeit gerne gemeinsam in der Natur verbringen.

Wir würden uns freuen, die Möglichkeit zu erhalten, die Wohnung persönlich zu besichtigen und uns einen umfassenden Eindruck von ihr zu verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen
[...]

Если Вы не получаете соц.пособие-то Вы также должны предоставить:

• справку о зарплате за последние 3 месяца
• справку из Schufa – это регистр долгов
• Рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя

Если вы убедили арендодателя рассмотреть вашу кандидатуру, вам пришлют приглашение на просмотр квартиры.

На просмотре квартиры

• Будьте вовремя.
• Оденьтесь презентабельно.
• Постарайтесь поговорить с арендодателем лично и произвести на него хорошее впечатление. Спросите у него, например, где находится ближайшая школа, или выразите восхищение цветами, растущими на заднем дворе.

Mietangebot

Это описание квартиры на специальном бланке, которое вы предоставляете в Jobcenter / Sozialamt чтобы получить разрешение на аренду. Бланк может немного отличаться, это нормально. Например, в конце информации о правилах аренды от Jobcenter (см. начало статьи) приложены бланки Mietangebot -ов другого формата.

Если вы арендуете квартиру “через джобцентр”, вы должны принести на просмотр квартиры распечатанный бланк Mietangebot. Сразу после осмотра попросите арендодателя заполнить его для вас. Заполненный Mitangebot как можно быстрее отправьте вашему Berator:in. В Jobcenter за вас отвечают обычно два сотрудника, один занимается финансированием, второй интеграцией и поиском работы. Mitangebot нужно отправлять тому человеку, который указан как Sachbearbeiter/-in справа сверху на вашем Bescheid. Имеет смысл отправить и скан по E-mail и бумажный вариант опустить в конверте в почтовый ящик у входа.

Важно! Всегда сохраняйте себе копию всего что вы отправляете в государственные органы.

Заполненный Mitangebot не является обязательством со стороны арендодателя, до тех пор пока договор аренды не подписан, он может передумать, поэтому важно действовать максимально быстро.

Подписание договора и Kaution

Kaution — залог, в размере примерно 3х арендных плат.

Кауцион бывает в двух формах:

1. Залоговые деньги, которые кладутся на особый счет и потом в случае если вы ничего в квартире не испортили, отдаются обратно через некоторое время после выезда.
2. Гарантийное письмо.

Форму 1 или 2 выбирает владелец. Предпочитают форму 1.
В первом варианты, если вы не работаете и кауцион перенимает JC, вы обычно получаете вместе с подтверждением на выплату Miete еще 3 бумаги:

• а. Само подтвержление
• б . Abtretungserklärung. Это бумага, что вы выходите из правовых отношений по поводу кауциона и передаете их JC. Они их положат, они и будут вынимать.
• с. Разрешение на передачу ваших данных другим организациям. Это им нужно для выполнения пункта в.

Если выбирают форму 2. то это одна бумага.

В случае формы 1. Вы подписываете бумаги в. и с. И отдаете их JC. И все копируeте для хозяина. В случае варианта 2. вы отдаете письмо хозяину.

В Висбадене не распространен вариант когда у вас вычитают деньги из пособия для постепенной выплаты кауциона назад. В других городах и землях так случается. В этих случаях (когда из вашего пособия вычитают частями Kaution), Abtretungserklärung вы не подписываете.

Mietvertrag и Übergabeprotokoll

Договор аренды, включая часто прилагающийся к нему Hausordnung рекомендуется тщательно прочитать чтобы знать что именно в вашем доме разрешено и какие у вас обязанности (например, как часто вы обязаны мыть подъезд и нужно ли покрасить стены перед выездом). Копию подписанного договора отправьте в JC. В ответ вы получите новый Bescheid в котором к вашему обычному пособию будут добавлена оплата квартиры. Обратите внимание, что аренда может перечисляться как арендодателю напрямую, так и вам (чтобы вы переслали ее самостоятельно).

Übergabeprotokoll — это акт приема передачи. В нем нужно указать все дефекты, которые вы обнаружите и показания счетчиков.

Коммунальные платежи

Полная стоимость аренды квартиры называется Warmmiete. Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten. Kaltmiete — стоимость аренды “без услуг”. Nebenkosten — коммунальные платежи (но не все). JC принимает решение по оплате вашей квартиры на основе суммы Kaltmiete, но оплатит Warmmiete, т.е. с коммуналкой.

В германии принято ежемесячно платить авансом предположительную сумму коммунальных платежей, а точную сумму “по счетчикам” рассчитывать раз в год. Nebenkostenabrechnung (перерасчет) вам должны прислать до конца следующего года (за 2022 до конца 2023-го). Если сумма вашего ежемесячного аванса за Nebenkosten изменилась, этот перерасчет также нужно отправить в JC.

В Nebenkosten входят и оплачиваются JC (если, конечно, эти услуги в вашем доме есть):

• центральное отопление;
• холодная и горячая вода
• канализация;
• вывоз мусора;
• борьба с насекомыми в здании;
• уборка подъезда и улицы
• освещение подъезда, общих помещений, подвала, прилегающей территории;
• услуги трубочиста;
• Hausmeister — смотритель за порядком в доме;
• кабельное подключение в доме или общая антенна, стоимость эксплуатации которых делится на всех;
• налог на владение недвижимостью;
• страховка на недвижимость в виде Haftpflicht или Gebäudeversicherung, возмещающие ущерб от пожара, наводнения и прочих стихийных бедствий;
• эксплуатация лифта, его техосмотр, независимо от этажа квартиры.

В Nebenkosten не входят:

• Газ для отопительного котла или колонки, установленных в вашей квартире
• Электричество
• Интернет и мобильная связь

Контракт на газ и электричество нужно заключить самостоятельно, это можно сделать в ESWE Energie CENTER. Газ в этом случае оплатит JC, за электричество нужно платить самостоятельно.

Освобождение от оплаты за радио

Rundfunkbeitrag — сбор за теле и радиовещание, составляет 18,36€ ежемесячно или 220,32€ в год с каждого домохозяйства. Получатели пособия от уплаты освобождаются. О том, что за радио вы платить не будете, нужно регулярно (после каждого продления пособия) им сообщать.

Обычно вместе с Bescheid про пособие приходит освобождение от уплаты сборов на общественные медиа (Bescheinigung über Leistungsbezug zur Vorlage bei dem Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio). Если нет, его нужно отдельно запросить.

Для постановки Antrag на освобождение от оплаты за радио нужно:

1. Перейти по ссылке
2. Нажать “Online-Antrag” и заполнить форму
3. Полученный в результате ПДФ-файл распечатать, подписать
4. Приложить копию (или оригинал, но не забудьте оставить себе хорошую фотографию в качестве копии) “Bescheinigung über Leistungsbezug zur Vorlage bei dem Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio” и отправить по адресу из ПДФки бумажной почтой (не забудьте наклеить марку!).

Прописка

В Германии законодательно запрещено жить не по прописке. Для смены прописки возьмите Termin в Bürgerbüro. Вам понадобится договор аренды и Wohnungsgeberbescheinigung — специальная справка от арендодателя. Распечатайте бланк и принесите на подписание договора, попросите арендодателя заполнить.

После этого оповестите о смене адреса все организации с которыми имеете дело, т.е. всех кто присылал вам письма, в том числе:

• Банк
• Страховую компанию
• Familienkasse

Ремонт и обустройство

В вашей новой квартире скорее всего будет отстутствовать мебель, возможно в том числе на кухне. Может также не быть ремонта. Можно запросить у JC деньги на мебель и материалы, для этого напишите письмо в свободной форме о том чего вам не хватает. Можно включать так же шторы, постельное белье, посуду, пылесос, утюг и т.п. Будьте готовы к тому, что они вычеркнут лишнее (по их мнению) пришлют человека для проверки состояния квартиры. Выделенных денег хватит на б/у обстановку или на самые дешевые варианты из IKEA. Если вам не хватит — можете доплатить свои (из пособия), важно все целевые деньги потратить на то на что дали и вовремя отослать в JC чеки. При покупке с рук чек можно выписать на специальном бланке.

Расторжение договора аренды

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя – Kündigungsfrist. Между получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3 месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости обычно составляет более 90 дней. Если вы хотите уехать быстрее, чем через 3 месяца, можно предложить арендодателю новых съемщиков Nachmieter, но он вправе отказаться.

Ассоциация арендаторов — Mieterverein

Deutscher Mieterbund (DMB) — это сеть, объединяющая 320 местных ассоциаций арендаторов (Mietervereine) по всей Германии. Это как бы адвокатская страховка, но только для случаев связанных с арендой и консультативная помощь. В Mieterverein вам помогут проверить расчеты Nebenkosten, отстоять свои права в спорах с арендодателем и защититься от незаконного выселения.

Членство в Mieterbund Wiesbaden стоит 95€ / год + 25€ за регистрацию.